早期退職のために、本業と同じくらいの収入を得られるようになろう、と決めました。
だけど、その手段が果たして不動産投資でいいのだろうか？と気になって調べたことをまとめます。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は他の資産運用と比較してミドルリスク・ミドルリターンとよく言われています。いくつものブログでそのように説明されていますし、不動産投資を検討中の人向けのセミナーや不動産会社との面談でもほぼこのように説明されます。
不動産投資と比較される他の資産運用方法として
- 預貯金
- 債権
- 投資信託
- 株
- FX
- 暗号資産
などがありますが、リスクもリターンも真ん中くらい、ということです。
厳密に分けると、不動産投資の中でもハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンが分かれていたり、株も大企業かベンチャーか、先進国か新興国かでリスクとリターンが変わってきます。
また、売却益（キャピタルゲイン）を狙うか家賃収入（インカムゲイン）を狙うかでもリターンが変わりますが、長期的な視点を持つことで、リターンは安定します。
不動産投資は他人のお金で成り立っている かつ 他人のお金を使わせてもらいやすい
他人資本と言われるけど
不動産投資で得られる収入は、不動産を貸して入居者からもらう家賃で成り立っています。当たり前のこと言ってるだけですが。
このことを指して、株やFXなどと違い不動産投資は他人資本で自己資本を拡大できる唯一の投資だ、という説明を聞くこともあります。ですが、投資から少し離れて一般的な商売に目を向けてみると、モノやサービスの対価として他人からお金をもらうのは普通ですね。個人の投資としては珍しいのかもしれませんが。
借金して資産を得ることができる
よく、資産運用はお金に働いてもらってお金を増やす、と言われます。株やFXでお金を増やそうと思ったら、ある程度の元手が必要になります。ですが、この元手を貸してくれる人はまずいません。いたとしても、資産運用で儲かるよりも高い金利を取られてしまうでしょう。
一方、不動産投資では最初に不動産を買いますが、この時のお金を貸してくれる銀行はたくさんあります。条件を選ばなければ、平均よりちょっと給料をもらってるサラリーマンには、ワンルームを一件買うくらいなら全額出してもらえます。
でもこれも、投資としては不動産投資だけですが、一般的な商売であれば、銀行からお金を借りて運転資金とすることはできます。
誰でもできるビジネスであり、補填が必要になっても本業の給料があるから、サラリーマンは不動産投資用のお金を簡単に借りられる
事業でお金を借りるには事業計画や、事業の実績、さらには担保も必要になります。
一方で、不動産投資は、部屋を貸してお金をもらうというシンプルかつ古来から確立されているビジネスモデルです。また、不動産そのものが担保になる上に、投資として赤字になってもサラリーマンの給料から補填することで銀行も比較的安心してお金を貸すことができます。
他人（入居者）にお金（家賃）を払ってもらう上に、元手も他人（銀行）から借りやすく、手堅いところが不動産投資の特徴です。
不動産投資は手間もミドル
不動産投資=不労所得と思われる方もいるかもしれませんが、実際にはそこそこ手間がかかります。
物件を選定し、契約のために必要な書類をかき集め、入居者を募集し、家賃を回収し、確定申告をして、、とやることはたくさんあります。
入居者募集や家賃回収などはお金で解決もできますが、物件の選定、意思決定は自分自身が理解して納得するまでしっかり時間をかけるべきだと思います。
実際、私は不動産投資に興味を持ってから一件目の契約に至るまでは40～50時間くらいかけました。7割くらいがブログや本を読む時間、不動産販売業者との面談が2割、残りは現地の見学や経験者の知人に話を聞く、などです。
私は管理をお任せしてるので（ほとんどのサラリーマン大家はそうだと思います）、引き渡し後、家賃が定期的に入ってくることを確認できてからはほとんど何もしなくてよくなります。ここだけ切り取ればほぼ不労所得と言えると思います。一件目の引き渡しから現時点で4ヶ月ほど経っていますが、使った時間は1時間未満です。家賃の振り込み確認、ローンと管理費が引き落とされる口座の残高確認くらい。
実際には、２件目以降の検討や契約などあったので、もっと時間は使ってます。1件目に費やした時間として、参考までに。
投資信託の積立てに似てる
ミドルリスク・ミドルリターンであること、長期間運用すれば安定的にリターンを得られること、最初は大変だけど購入後はほぼやることがないことは、投資信託の積立てに似ていますね。借り入れができるかどうかの差はありますが、リターンも大体同じくらいです。
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