不動産投資の検討：④-1 リスクの種類 - 区分マンション投資で経済的自由を目指す！

サラリーマンと不動産投資は相性がいいですが、何も心配ないかと言えば嘘になります。

ミドルリスクと言われるけど何がリスクなのか、私が調べたことをまとめます。

リスクは大きく分けて二種類

リスクは大きく二つに分類できます。投資ですので、お金に関するリスクがほとんどです。

不動産投資で避けられないけど最大のリスクと言ってもよいでしょう。不動産投資では、入居者からもらう家賃が唯一の収入ですが、入居者がいなければ家賃をもらうことはできません。

家賃をもらえないという点では空室リスクと似ています。空室に比べれば対策も明確ですし遭遇率も低いかもしれません。

年々、建物が古くなることで家賃が下がるのが通常です。新築の直後にガクッと、その後築20年くらいまでは緩やかに下がっていき、その後はあまり下がらないというのが一般的に言われてることです。

家賃収入とは少し違いますが、築年数が経てば経つほど売却価格も下がります。家賃の下落率と同じような下がり方をします。

殺人事件や自殺があった部屋は、心理的瑕疵があるとして告知義務があります。このような部屋は相場より安い家賃設定にしないと入居者が決まらないため、家賃収入は下がってしまいます。

孤独死により発見が遅れた場合に、通常よりも修繕費が高くなるという支出が増えるリスクもあります。

入居者が入れ替わる度に必要な支出です。入居者からクリーニング費用をもらったり敷金で精算したりするので全額負担ではありませんが、経年劣化によるものや、空調設備や給湯器の故障などはオーナーが支払う必要があります。

区分マンションの場合、建物管理会社を通じて管理組合に支払いうのが建物管理費と修繕積立金です。毎月払うこれらの費用は、上昇するリスクがあります。特に修繕積立金は築年数が浅いと低めに設定されていて、数年経過後に修繕積立金を値上げする計画を立てられていることが多いようです。

また、大規模修繕の際に予定以上の修繕費が発生すれば、一時的に追加徴収の可能性もあります。

ローンを組み、変動金利を選択している場合、金利が上昇すると、月々の支払い額が増えます。5年ルールや125%ルールなどにより、急激な支出増にはならないかもしれませんが、元金が減らず、最悪の場合にはローン期間終了時に未払い金利と元金をまとめて払う必要が出てきます。

地震や台風なとで部屋の設備が壊れた場合はオーナー負担で修繕しなければいけませんし、地震で倒壊や火災で全焼などの最悪の場合には建て直しが必要になります。

ここまでリスクを挙げましたが、それぞれのリスクには対策があります。リスクの対策をまとめていますのでご参照ください。

不動産投資に踏み出せない人は、リスクを過剰に気にしている人が大半だと思います。適切にリスクへの対策を施せば恐れることはありませんし、リスクを上回るリターンがあるのが不動産投資だと思います。