不動産投資の検討：④-2　リスクの対策

逆に、例えばオーナーチェンジ物件で、現入居者が何年も住んでいるような場合、家賃が相場より高いこともあります。その場合は、入居者が変わるタイミングで家賃が下がる可能性が高く、家賃下落リスクという観点では購入を避けたいケースです。

建物管理費・修繕積立金上昇リスク

物件の売買価格は手取り家賃を基準に決められると前述しましたが、ここでいう手取り家賃というのは、家賃から建物管理費・修繕積立金を引いた金額になります。（別途、賃貸管理会社に払う管理費用もありますが、物件価格を決める際には考慮されないのが一般的です。） 管理費・修繕積立金上昇リスク対策という観点では、今の管理費・修繕積立金が安すぎてないか、という確認が大事になります。購入しようとしている物件の管理費・修繕積立金が安い場合、手取り家賃が適切な設定よりも高く設定されている＝物件価格が高いということになるからです。 個人的な感覚では、20～25平方メートル程度の区分マンションの場合、最低でも5000円程度、10000円を超えていると一安心です。稀に、1000円台のケースを見かけますが特に築浅の物件の場合は今後上昇すると考えた方がよさそうです。例外として、業務用のテナントが入っていてそこからガッツリ徴収できているので住居用の積立金は1000円台で済んでいる、というケースもありました。物件の総戸数や設備の特徴により、いくらが適切なのかは変わってきますので、安すぎる場合は不動産会社の担当者に理由を聞いてみてください。 国交省のガイドラインでは、修繕積立金の目安は1平方メートルあたり170円～430円（階数や総面積によって異なります）が事例の3分の2の範囲のようです。こちらもご参考までに。

（国交省）マンションの修繕積立金に関するガイドライン（最終改正　令和3年9月）

大規模修繕の実態は、12～15年周期、1戸当たりの工事金額は100万円～125万円が多いようです。

（国交省）令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（概要）

売却価格下落リスク

前述したように、売買価格は手取り家賃を基準に決められるため、売却価格下落リスクの観点でも、家賃が相場より安いかや、建物管理費・修繕積立金が上がりにくそうかを確認するとよいです。

事故物件リスク

孤独死保険というものがあるようです。孤独死が発生する確率や受け取れる金額の1戸当たりの期待値を比較してみました。

• 自殺・殺人も対象で、原状回復費用や家賃の補償もついた保険商品の保険料：年額3,600円
• 受け取る保険金（≒未加入の場合に支払う費用）の期待値：年額1400円
  • 孤独死が発生した場合の損害額と孤独死保険から受け取れる家賃保証費用の平均額の合計は約92万円
  • 平成30年に東京都の単独世帯で孤独死が発生した割合は0.15％

万が一のために入るのが保険ですし、考え方は人それぞれだとは思いますが、私は孤独死保険には加入していません。個人的には、可能性が限りなく0に近い約92万円の突発的な支出に耐えられないようであれば不動産投資はしないほうがよいと考えています。入居者の年齢が高い物件を保有する場合は加入を検討するかもしれません。 ＜期待値算出に参照した諸元＞ ※年度がバラバラですが、概算ということでご了承ください。 東京都の単身世帯の孤独死人数：5513人（2018年） 東京都福祉保健局　東京都監察医務院【東京都23区合計】年齢階級（5歳階級），性・世帯分類別異状死数（自宅死亡） 東京都の単身世帯数：3,625,810世帯（2020年） 東京都　令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要 孤独死の損害額と家賃保証費用の平均額の合計：約92万円（2021年） 一般社団法人日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会 第6回孤独死現状レポート(2021年6月)